Zuzug und Neubauflaute lassen Mieten weiter steigen

Die Chancen auf sinkende Mieten in naher Zukunft sind gering. Im Gegenteil: „Der Rekordzuzug nach Deutschland und die Flaute beim Wohnungsbau sorgen für eine zusätzliche Belastung der bereits angespannten Mietmärkte“, sagt Felix Kusch, immowelt Geschäftsführer. „Besonders alarmierend ist der Blick auf die Baufertigstellungen, die jeden Monat aufs Neue einen Tiefstand erreichen. Hierauf sollte die Bundesregierung verstärkt den Fokus legen. Andernfalls wird Wohnen in den Städten für viele Menschen zum Luxus.“

Aktuell rechnen Experten damit, dass in Deutschland rund 700.000 Wohnungen fehlen, sagt immowelt. Durch die Rekordzuwanderung – allein 2022 gab es rund 1,5 Millionen mehr Zuzüge als Fortzüge – dürfte die Zahl der benötigten Wohnungen weiter steigen. Das Ziel, 400.000 Wohnungen pro Jahr zu bauen, ist in weiter Ferne. Es wird befürchtet, dass im kommenden Jahr weniger als 200.000 Wohnungen entstehen.

Große Städte ziehen davon

Laut der Analyse von immowelt zum Mietmarkt verteuerten sich die Angebotsmieten vielerorts. In 69 von 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern sind die Mieten innerhalb eines Jahres gestiegen. In der Untersuchung wurden die Quadratmeterpreise von auf immowelt.de angebotenen Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, 3 Zimmer, 2. Stock) im Juli 2022 und 2023 miteinander verglichen. In 10 der 80 untersuchten Großstädte sind die Zuwächse sogar stärker als die aktuelle Inflationsrate von 6,4 %.

In München kein Ende der Mietspirale in Sicht

Die Landeshauptstadt Bayerns ist traditionell das teuerste Pflaster in Deutschland. Innerhalb der vergangenen 12 Monate verteuerten sich die durchschnittlichen Angebotsmieten um 5,2 %. Statt 16,68 € müssen Mieter bei Neuvermietung nun 17,55 € für den Quadratmeter im Bestand zahlen.

In den anderen Metropolen ist das Preisniveau auf dem Mietmarkt zwar deutlich geringer, das trifft allerdings auch auf die Durchschnittseinkommen zu. Die Belastung ist daher ähnlich hoch und nimmt ebenfalls zu. So sind in Hamburg und Berlin die Angebotsmieten innerhalb eines Jahres um jeweils 3,9 % gestiegen. In der Hansestadt werden derzeit durchschnittliche Preise von 11,27 € aufgerufen, in der Bundeshauptstadt liegt die mittlere Angebotsmiete mit 11,74 € sogar noch darüber. Noch teurer sind Stuttgart (13,00 €; 2,0 %), Frankfurt (12,97 €; 2,4 %) und Köln (12,42 €; 2,7 %).

Bisher „moderate“ Städte holen bei den Mieten auf

Zunehmend rücken auch kleinere Städte in den Fokus, in denen das Mietniveau noch moderat ist. Besonders in Nordrhein-Westfalen macht sich das gestiegene Interesse in der Preisentwicklung bemerkbar. Siegen verzeichnet mit einem Plus von 9,0 % den stärksten Anstieg aller Städte. Das aktuelle Preisniveau ist mit durchschnittlich 7,79 € pro Quadratmeter dennoch vergleichsweise niedrig. In Mühlheim an der Ruhr (8,40 €) müssen Mieter 7,8 % mehr bezahlen, in Hamm (7,28 €; 7,7 %) und Bottrop (7,58 €; 7,6 %) sind die Verteuerungen nur unwesentlich geringer.

Unter den 10 Städten mit den stärksten prozentualen Anstiegen sind sieben NRW-Städte. Ausnahmen sind Heilbronn (11,40 €; 7,4 %) und Jena (9,97 €; 6,8 %), die nicht nur starke Verteuerungen aufweisen, sondern aufgrund der hohen Dichte an Studenten in der oberen Hälfte der Preisskala zu finden sind.

Preiswerte Wohnalternative Ostdeutschland: wie lange noch?

Auf der unteren Hälfte der Preisskala sind viele Städte aus Ostdeutschland zu finden. Doch das könnte sich eventuell bald ändern. Immer mehr große Unternehmen wie Tesla oder Intel siedeln sich in den neuen Bundesländern an. So gewinnen die ostdeutschen Großstädte an Attraktivität. Immer mehr Fachkräfte zieht es wegen zukunftsträchtiger Jobs in den Osten. Dort treffen sie auf Mieten, die ebenfalls ansteigen – so auch in den Großstädten Sachsen-Anhalts: Magdeburg (6,69 €) verzeichnet ein Plus von 4,2 % und Halle (6,34 €) von 3,2 %. Letzteres profitiert durch die räumliche Nähe zu Leipzig (7,35 €; 1,8 %), das sich schon länger im Aufwind befindet. Gleiches gilt für Dresden (7,88 €; 1,7 %).

Die preiswertesten Mietwohnungen werden derzeit in Chemnitz aufgerufen, wo der Quadratmeter im Mittel 5,46 € kostet.

Rückgänge in teuren Studentenstädten

Es gibt allerdings auch 11 Großstädte mit sinkenden Mietpreisen. Bei 8 Städten ist der Rückgang allerdings gering und liegt unter 2 %, was somit auch übliche Marktschwankungen sein können. Lediglich in drei hochpreisigen Studentenstädten geben die Angebotsmieten etwas stärker nach. Dies könnte damit zusammenhängen, dass für viele Studenten die Grenze des Bezahlbaren erstmal erreicht ist. Am stärksten ist der Rückgang in Freiburg, wo die Preise um 6,1 % nachgegeben haben. Mit einem mittleren Mietpreis von 11,73 € liegt die badische Großstadt allerdings nach wie vor auf einem Niveau mit Berlin und ist sogar teurer als Hamburg. Ebenfalls sinkende Mieten lassen sich in Münster (10,06 €; -4,0 %) und Erlangen (10,90 €; -2,2 %) beobachten.

Tabellen zu den 80 untersuchten Großsstädten können Sie hier als PDF herunterladen.

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, 3 Zimmer, 2. Stock) wieder. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.

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Quelle: immowelt über presseportal.de