Praxismietvertrag: Das sollten Zahnärzte beachten

Trotz der nicht enden wollenden Diskussionen um Mondmieten und Mietervertreibungen: Mieter in Deutschland genießen – im Normalfall – umfassende Schutzrechte. Zahnärzte, die ihre Praxis in fremden Räumlichkeiten einrichten wollen, sollten den Mietvertrag vor der Unterschrift dennoch ganz genau unter die Lupe nehmen. Denn wer eine Praxis mietet, profitiert eben gerade nicht von den mieterfreundlichen Regelungen des Wohnraummietrechts. Vielmehr unterliegen Ärzte – obwohl sie Freiberufler sind – dem gewerblichen Mietrecht. Und das kann an einigen Stellen tückisch sein.

Was Zahnärzte beachten müssen, um die besten Konditionen zu erhalten.

Fixe Laufzeiten für den Praxismietvertrag vereinbaren

Es mag überraschend sein. Aber während das Gesetz die Mieter von Wohnräumen mit zunehmender Mietdauer immer besser vor einem Rauswurf schützen, fehlt bei gewerblichen Verträgen ein gesetzlicher Kündigungsschutz. Konkret bedeutet das: Wenn sie mit ihrem Vertragspartner keine individuellen Regeln treffen, gelten für ihren Praxismietvertrag die Fristen des § 580a BGB. Sie (aber auch ihr Vermieter) können dann „spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres“ kündigen. Und zwar ohne Angabe von Gründen.

Das kann einerseits praktisch sein, wenn man bereits neue Räumlichkeiten gefunden und schnellstmöglich umziehen will. Für Zahnärzte, die nicht mit einem Rauswurf rechnen, hat es allerdings katastrophale Folgen, wenn sie selbst nach mehreren Jahren in ihrer Praxis mit einer Frist von einem guten halben Jahr auf die Straße gesetzt werden.

Um Planungssicherheit zu erhalten, empfehlen Juristen daher, im Praxismietvertrag stets feste Vertragslaufzeiten vorzusehen und zudem eine Verlängerungsoption nach deren Ablauf zu vereinbaren.

Mietzweck klar definieren

Der Praxismietvertrag muss eine klare Aussage dazu enthalten, dass die Immobilie „zum Betrieb einer Zahnarztpraxis” vermietet wird. Der Grund:  Das Gesetz verpflichtet Vermieter, die Mietsache in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und zu erhalten“. Muss die Immobilie dafür umgebaut werden, sollte der Vertrag zudem regeln, dass der Vermieter den Umbau genehmigt. Sinnvoll sind zudem klare Vereinbarungen, wer sich um die erforderlichen Genehmigungen kümmert und für die Kosten aufkommt.

Konkurrenzschutz einbauen

Sie mieten ihre Praxis in einem Ärztehaus oder einer größeren Immobilie an? Dann sollten Sie darauf achten, dass Ihr Praxismietvertrag eine Klausel zum Konkurrenzschutz enthält. Idealweise sollte sie ein Verbot niederlegen, wonach der Eigentümer während der Laufzeit des Vertrages innerhalb eines bestimmten Radius nicht an andere Zahnärzte vermieten darf. Wenn möglich, sollten sie Verstöße zudem mit einer Vertragsstrafe belegen. Die genauen Parameter sind dabei stets Verhandlungssache.