Diese steuerlichen Risiken sollten Zahnärzte vor dem Kauf einer Praxisimmobilie kennen
Judith MeisterEigentum statt Miete bietet auch bei Praxisräumen viele Vorteile. Wer an den Kauf einer Praxisimmobilie denkt, sollte allerdings schon im Vorfeld auch den Verkauf durchdenken – aus steuerlichen Gründen.
Grundstücke und Gebäude (bzw. Teile davon), die sich im Eigentum eines Zahnarztes befinden und die dieser ausschließlich und unmittelbar für den Praxisbetrieb nutzt, gehören im Normalfall aus steuerlicher Sicht zum sogenannten notwendigen Betriebsvermögen.
Das kann über die Jahre zu unerwünschten Nebenwirkungen führen – vor allem, wenn die Immobilie, etwa im Rahmen der Praxisnachfolge, wieder verkauft werden soll.
Warum Wertsteigerungen bei Immobilien ins Geld gehen können
Der Grund: Bei einem solchen Verkauf werden – steuerrechtlich betrachtet – die sogenannten „stillen Reserven“ aktiviert, also jene Vermögenswerte, die bislang nicht in den Büchern auftauchen. Sie entstehen nach dem Kauf einer Immobilie – zumindest in begehrten Lagen – fast zwangsläufig, wie das folgende Rechenbeispiel belegt.
Kauft ein Zahnarzt eine Immobilie für 100.000 Euro und schreibt er pro Jahr zwei Prozent ab, liegt der Buchwert seines Eigentums nach fünf Jahren bei 90.400 Euro. Der Marktwert seiner Praxis ist im gleichen Zeitraum allerdings deutlich gestiegen und beträgt 120.000 Euro. Damit hat die Praxis in einem halben Jahrzehnt stille Reserven von 29.600 Euro aufgebaut. Dieser Betrag gehört, wenn die Praxis verkauft wird, zu den steuerpflichtigen Einkünften.
Das kann gerade bei höheren Kaufpreisen – und damit in der Praxis fast immer – zu einem immensen Kostenfaktor werden, der ein spürbares Loch in die eigene Altersversorgung reißt.
Eintragung des Ehepartners als Eigentümer der Praxisimmobilie vorteilhaft
Wer unnötige Steuerbelastungen beim Verkauf der Praxisimmobilie vermeiden will, sollte daher schon vor deren Anschaffung über etwaige Gegenstrategien nachdenken. Ein gangbarer Weg ist es, nicht sich selbst, sondern den Ehepartner oder einen nahen Angehörigen als Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen.
Für ihn oder sie gehört die Immobilie zum Privatvermögen. Entsprechend lässt sie sich – nach Ablauf einer Wartezeit von zehn Jahren – steuerfrei veräußern. Ein etwaiger Wertzuwachs schadet daher also nicht.
Schwierigkeiten bereitet eine solche Gestaltung allerdings immer dann, wenn es mit der Ehe des Praxischefs nicht mehr zum Besten steht. Eine überlegenswerte Alternative kann es daher sein, gemeinsame Kinder als Eigentümer eintragen zu lassen. Um Ärger mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollten Zahnärzte solche Gestaltungsmodelle aber stets mit ihrem Steuerberater besprechen.