Ferienhaus als Geldanlage: darauf müssen Käufer achten

Der Urlaub ist vorbei, die Eindrücke und die Erholung bleiben. Viele wollen das gute Gefühl gerne dauerhaft konservieren. Nach einem gelungenen Urlaub mit Sonne und Strand wächst oft auch der Wunsch nach einer eigenen Ferienwohnung oder einem kleinen Häuschen im Urlaubsland wie Italien oder Spanien. Erfahrungsgemäß finden die meisten Käufe einer Auslandsimmobilie nach einem Urlaub statt. Und das Angebot ist groß.

Nebenkosten der Immobilie nicht unterschätzen

„Mit der richtigen Ferienimmobilie lassen sich in der Regel recht ansehnliche Renditen erzielen“, weiß Jürgen Ludwig, Vermögensberater bei der Value Experts Vermögensverwaltungs AG in Bielefeld. Im besten Fall seien bei Haus oder Wohnung schon hierzulande Bruttorenditen von bis zu neun Prozent möglich. Im Ausland sei sogar noch mehr drin. Damit sind Auslandsimmobilien eine Alternative zum teuer gewordenen herkömmlichen Immobilieninvestmentmarkt.

Allerdings dürften die Nebenkosten nicht unterschätzt werden, so Ludwig. Der Aufwand für die Vermietung, die deutlich häufigeren Renovierungen und Instandhaltungen sowie die üblichen Betriebskosten für ein Ferienhaus wie Grundsteuer, Müllentsorgung, Strom und Wasser, drücken die tatsächliche Rendite deutlich. Hinzu kommen die Kosten für professionelle Agenturen, die ein Auge auf das Objekt haben und die Vermietung übernehmen. „Außerdem muss beachtet werden, dass eine Ferienimmobilie nur einen Teil des Jahres belegt ist“, fährt Ludwig fort. Als Richtwert gilt, dass eine Immobilie je nach Kaufpreis und Mieteinnahmen mindestens 15 bis 20 Wochen im Jahr vermietet sein sollte, um eine angemessene Rendite zu erwirtschaften. „Das bedeutet auch, dass man sie in der besten Urlaubszeit nicht selbst nutzen kann“, gibt Ludwig zu bedenken.

Die beliebtesten Ferienimmobilien

Die beliebtesten Ziele für eine Investition in ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung liegen nach wie vor zwischen Nordseeküste und bayerischen Alpen. Nach einer Erhebung des Ferienhausportals FeWo-direkt und des Maklers Engel & Völkers kauften knapp zwei Drittel der Deutschen ihr Ferienhaus oder ihre Ferienwohnung in den vergangenen sechs Jahren im Inland.

Ferienhaus weiter vermarkten

Im Idealfall lässt sich die Immobilie das gesamte Jahr über vermarkten. „Wer nur auf reine Sommer- oder Winterdestination setzt, kann Probleme bekommen, wenn der Sommer zu nass oder der Winter zu warm ausfällt“, warnt Michael Gödert von der FiNUM Private Finance aus Wülfrath. Viele Urlaubsorte bemühen sich daher, das ganze Jahr für Gäste attraktiv zu sein.

Wer das Wetterrisiko in Deutschland umgehen möchte, schaut sich im Ausland um. Während sich die Mieten auf einem hohen Niveau halten, sind in einigen Ländern die Kaufpreise in den vergangenen Jahren deutlich gefallen. Das gilt etwa für Spanien, Portugal oder Griechenland. Eine gute Auslastung sorgt für eine höhere Rendite.

Kaufpreise im Ausland deutlich gefallen

Allerdings ist die Investition nicht ohne Risiko. „Mit Ferienimmobilien ist es wie mit einer Urlaubsbekanntschaft. Sie kann sich als Glücksgriff oder als Tragödie herausstellen“, weiß Gödert. Vor allem im Ausland lauern viele Fallen, die ein Investment kostspielig machen können. Das beginnt schon beim Kauf. „Anders als in Deutschland ist in vielen anderen Ländern kein Notar für den Kauf notwendig. Es reicht ein schriftlicher, in manchen Ländern sogar schon ein mündlich abgeschlossener Vertrag“, erklärt Gödert. Wer also schnell im Urlaub ein Stück Papier unterschreibt oder an der falschen Stelle ja sagt, kann schon Eigentümer einer Wohnung werden.

Auch steuerlich gibt es große Unterschiede zu Deutschland. In einigen Ländern gibt es Mindesthaltefristen für die Immobilien, auch Nebenkosten wie Grundsteuern und Abgaben können deutlich höher sein als in Deutschland. Zudem drohen unter Umständen rechtliche Änderungen, die zur Folge haben können, dass in einigen Gebieten keine Ferienimmobilien mehr erlaubt sind. „Anleger sollten sich im Ausland sehr genau mit dem dortigen Kaufvertragsrecht, den Nebenkosten und Steuergesetzen auseinandersetzen“ rät Gödert. Ansonsten könnte das Renditeglück plötzlich zur Albtraumimmobilie werden.

Ferienimmobilien – so finanzieren Sie richtig

Für den Kauf einer Ferienimmobilie sollten Anleger deutlich mehr Eigenkapital mitbringen als bei einer herkömmlichen Mietimmobilie. In der Regel verlangen Banken bis zu 40 Prozent an Eigenmitteln. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist die Abhängigkeit von der Auslastung der Immobilie, um Zins und Tilgung zu leisten.

Zudem finanzieren einige Banken grundsätzlich keine Ferienimmobilien, da sie den Markt nicht einschätzen können. Die Finanzierung bei der Bank für Ort ist da oftmals eher möglich.

Immobilien im Ausland lassen sich über einige deutsche Banken finanzieren. Diese verlangen allerdings meist einen noch höheren Eigenkapitalanteil oder hohe Sicherheiten, etwa eine abbezahlte Immobilie im Inland. Wer bei einer ausländischen Bank finanziert, sollte die Konditionen genau vergleichen und die Bedingungen verstehen. Auch Währungsrisiken müssen beachtet werden, wenn die Immobilie nicht im Euro-Raum liegt.

Rendite: Auf diese Faktoren müssen Sie achten

Kaufpreis – die Preise für Ferienimmobilien sind in den vergangenen Jahren vorwiegend in Deutschland enorm gestiegen. Wer zu teuer einkauft und das nicht über die Vermietung ausgleichen kann, zahlt darauf.

Auslastung – Idealerweise lässt sich die Immobilie das gesamte Jahr über vermarkten. Ansonsten sind große Preisunterschiede zwischen Haupt- und Nebensaison sowie Leerstandzeiten einzurechnen.

Ausstattung – die Ansprüche der Mieter steigen. Ohne eine moderne Einrichtung und ohne WLAN sinkt die Nachfrage deutlich. Immer wichtiger werden barrierefreie Wohnungen und Einrichtungen, die für Allergiker geeignet sind.

Unterhalt – Der höhere Aufwand für die Vermietung und die Zusatzkosten für häufigere Renovierungen, Instandhaltung, Objektbetreuung, Vermarktung sowie Zinsen und Tilgung müssen von der Bruttorendite abgezogen werden.

Der Originalbeitrag ist erstmals erschienen bei arzt-wirtschaft.de